ทำความรู้จักกับ LTV ว่าคืออะไร มีผลอย่างไร และวิธีรับมือยังไง

LTV คืออะไร

LTV ย่อมาจาก loan-to-value ซึ่งความหมายของมันก็คือ สัดส่วนจำนวนบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ที่มีมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน อสังหาริมทรัพย์ เกินร้อยละ 90 เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ถ้าเอาแบบที่ภาษาที่เข้าใจง่าย ๆ คือ LTV มีหน้าที่คัดกรองคุณภาพของลูกหนี้ และป้องกันการเกิดปัญหาหนี้เสียเพิ่มมากขึ้น เพราะปัจจุบันมีการเล่นแง่กับการกู้สินเชื่ออย่างมากมาย

สัดส่วนจำนวนบัญชีสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ซึ่งดูจากกราฟแล้ว การแข่งขันด้านตลาดสินเชื่อผู้กู้ ไม่จำเป็นต้องออมเงินดาวน์ไว้ก่อน และด้วยปัจจัย  Cash Back หรือการจัดโปรโมชั่นต่าง ๆ ทำให้มูลค่าหลักประกันเกินจริงจากหน้าสัญญาซื้อขาย และปัจจัยอื่นๆ อีกเช่น ดัชนีราคาที่ดิน และอาคารชุดปรับราคาขึ้นอย่างรวดเร็วอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจจะเกิดประวัติศาสตร์ซ้ำรอยเกี่ยวกับ “ปัญหาฟองสบู่แตก” แต่อาจจะยังไม่ถึงขึ้นนั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยเล็งเห็นปัญหาเหล่านี้จึงได้ออกมาตรการใหม่ออกมาป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งก็คือ LTV นั่นเอง

ตัวอย่างการบังคับใช้มาตรการ LTV ในต่างประเทศ ซึ่งในต่างประเทศก็มีมาตรการแบบนี้เหมือนกัน เพราะฉะนั้นคนที่จะซื้อบ้าน คอนโด ก็ไม่ต้องตกใจไป

ตัวอย่างการบังคับใช้มาตรการ-LTV-ในต่างประเทศ

มาตรการรัฐ LTV มีอะไรบ้าง

เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่

1. เริ่มที่ว่ามาตรการนี้จะกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำเอาไว้ให้ กรณีเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

  • สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังแรก  0-10 % เหมือนเดิม ขึ้นอยู่กับเครดิตผู้กู้ และ สินเชื่อต่างๆ ที่ TOP-UP ขึ้นมา
  • สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่สอง (กรณีผ่อนหลังแรกยังไม่หมด) จะแบ่งย่อยออกมาเป็น 2 แบบด้วยกัน คือ

– แบบผ่อนบ้านหลังแรกไปแล้วระยะเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป บ้านหลังที่ 2 เพื่อน ๆ เพียงแค่วางเงินดาวน์ 10 % ของราคาบ้านเท่านั้น

– แบบผ่อนบ้านหลังแรกไม่เกิน 3 ปี บ้านหลังที่ 2 ก็จะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็น 20 % แทนค่ะ

  • สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่สามขึ้นไป (กรณีผ่อนหลังอื่นๆ ยังไม่หมด) ก็จะโดนเงินดาวน์ขั้นต่ำไป 30 %

2. ส่วนใครที่จะซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป  มาตรการ LTV กำหนดว่า

  • สัญญาที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 และ 2 จะต้องวางเงินดาวน์ 20 % ค่ะ
  • สัญญาที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป ก็เป็นแบบ 30 % เหมือนกับแบบที่อยู่อาศัยไม่เกิน 10 ล้านบาทค่ะ

**กรณีนี้ไม่ร่วมสำหรับผู้กู้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินของตัวเอง และผู้ที่ต้องการรีไฟแนนซ์**

เล่ามาแบบนี้อาจจะไม่เห็นภาพว่ามีผลกระทบต่อเรายังไงในเรื่องเงินดาวน์บ้าง ทางทีมงานจึงได้ทำภาพกราฟิกมาให้ดูกัน

สมมุติการประเมินราคาที่อยู่อาศัย

ดูแล้วจำนวนเงินที่เพื่อน ๆ ต้องออมเพิ่มเพื่อใช้เป็นเงินดาวน์นั้นเยอะพอสมควรเลยนะคะ  สำหรับบ้านหลังแรกนั้นคงไม่ได้กระทบอะไรมาก   แต่บ้านหรือคอนโดหลังที่ที่ 2 เป็นต้นไปนี่ ถ้าใครคิดจะซื้อแล้วโอนเพื่อการลงทุนอาจจะต้องคิดให้รอบคอบถึงผลตอบแทนกันสักหน่อย

ใครจะได้รับผลกระทบกับ LTV กันบ้าง

1. ผู้กู้ที่ต้องซื้อที่อยู่อาศัย

  • ผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์ 20-30 %
  • ผู้กู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังที่ 2 ขึ้นไป (กรณีที่ผ่อนอื่นๆ ยังไม่หมด) จะต้องวางเงินดาวน์ 10-30 %
  • ผู้กู้ร่วมที่ต้องการซื้อบ้านหลังถัดไป (กรณีที่ผ่อนอื่นๆ ไม่เสร็จ) ก็จะโดนเงินดาวน์ 10-30 % เช่นเดียวกัน

2. นักลงทุน

  • ผู้ที่สนใจลงทุนระยะยาวในตลาดของที่อยู่อาศัยจะต้องคิดหนักถึงเรื่อง Capital Gain,  Yield และ Interest พร้อมทั้งเงินก้อนสำรองที่ต้องเตรียมสำหรับการวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น
  • นักลงทุนระยะยาวจะสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้น้อยลงจากจำนวนเงินเท่าเดิม
  • นักลงทุนที่มี Stock อยู่ในมือเยอะๆ อาจจะเสี่ยงต่อการปล่อยของได้ยากขึ้น (Liquidity rate ต่ำ)

3. ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  • จะได้รับ Real Demand ที่แท้จริงมากขึ้น  แต่ก็ต้องระวังเรื่องการทิ้งดาวน์เมื่อจำเป็นจะต้องโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสร้างเสร็จ
  • ได้รับผลกระทบจากการตื่นตัวของผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงแรก ๆ ของการปล่อยมาตรการใหม่

วิธีรับมือกับ LTV

การมีมาตรการควบคุมสินเชื่อนี้เข้ามาใช่ว่าจะมีแต่ปัญหาหรือสิ่งไม่ดี เราจึงมีวิธีและเทคนิคในการรับมือกับ LTV

1. สำหรับผู้ยื่นกู้สินเชื่อ

  • เก็บเงินไว้สำหรับดาวน์บ้านหรือคอนโด เป็น 20 % ในโครงการที่จะเปิดขายใหม่ และโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย จากปัจจุบันส่วนใหญ่เก็บเงินดาวน์เฉลี่ยอยู่ประมาณ 10-15%
  • ใครที่ต้องการซื้อบ้าน คอนโด ต้องรีบซื้อก่อนมาตรการจะมา
  • เลือกสินเชื่อที่มีโปรโมชั่นแต่ละธนาคารให้ดี
  • การซื้อหลังที่สองค่อนข้างมีผลมากกับ LTV ต้องคุยกับเซลล์หรือธนาคารอย่างละเอียด

2. สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  • เร่งโอนบ้านและคอนโดให้ทันก่อนเกณฑ์ใหม่บังคับใช้
  • การทำการตลาดจะทวีความรุนแรงด้านการแข่งขันมากขึ้น
  • ค่าใช้จ่ายด้านการตลาดและการขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
  • บริการจัดการสต็อกห้องให้ดี

LTV เริ่มใช้เมื่อไหร่

วันที่ใช้บังคับ LTV จะเริ่มกับสัญญา กู้ซื้อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ตั้งแต่ 1 เมษายน ยกเว้น คนที่มีสัญญาจะซื้อจะขายก่อน 15 ต.ค. 2561 เพื่อลดผลกระทบผู้ที่วางแผนซื้อบ้านหรือผ่อนดาวน์อยู่แล้ว

จะทำยังไงต่อไป

มาตรการใหม่นี้ อาจเป็นสัญญาณที่มาเตือนให้รู้ลิมิตของสุขภาพการเงินมากขึ้น ไม่เอาเงินในอนาคตมาใช้มากเกินไป และกลับมาทบทวนแผนการเงินของตัวเองอีกครั้ง ว่าถ้าจะซื้อบ้าน ซื้อเพื่ออะไร จำเป็นไหม ถ้าจำเป็นก็ต้องออมเงินให้พอก่อน ภาระการผ่อนจะได้ไม่หนักมากไป จะได้ไม่ล้มเมื่อรายได้สะดุด

ที่มา : aroundliving.com

aommoney.com

chanuntorn.com

yusabuy.com

ข้ามไปยังทูลบาร์